Gayrimenkulde Değer ve Fiyat Kavramları

Bu ay Gayrimenkulde, ‘fiyat’ ve ‘değer’ kavramlarını işlemek istedim. Gayrimenkulde değer ve fiyat denildiğinde genelde bu iki kavramın birbiriyle karıştırıldığı bilinmektedir. 

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya “değerleme”, bu çalışmanın sonucunda tespit edilen kanaate ilişkin rakama ise “değer” denir.

Değerleme Prosesi, gayrimenkulün değeri ile ilgili kanaatin oluşturulabilmesi için kullanılan sistematik prosedür iken; fiyat, mal veya hizmetlerin satın alınmasında ödenen para miktarını ifade eder. 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanları, bir gayrimenkulün değerini belirlerken matematiksel yöntemler kullanılırlar. En arzu edilen durum; 

a) Satışların karşılaştırılması,

b) Maliyet yaklaşımı,

c) Gelir kapitalizasyonu yöntemlerinin üçünü birden kullanmak ve çıkan sonuçları bir yerde uzlaştırdıktan sonra değeri tespit etmektir.

Bazı durumlarda bu üç yöntem kullanılamayabilir. Bu durumda da uzman kalan iki yöntemi kullanır. Görüleceği üzere, yöntemleri olan ve izah edilebilir gerekçelerle mülkün değeri belirlenirken, fiyat bu çalışmalardan ziyade mal sahibinin malı için belirlediği parasal değere işaret eder.

Değerin belirlenmesinde unutulmaması gereken asıl konu, söz konusu değerlemede aslında ‘’gayrimenkule ilişkin hakların’ değerlendirildiğidir. 

Gayrimenkule ilişkin haklar denildiğinde, akla gelen kullanma ve yararlanma hakkıdır. Bu hakların en geniş olduğu tanım, tam mülkiyet hakkıdır. Zira bir gayrimenkulün tapuya kayıtlı üzerindeki kısıtlayıcı hükümler, o gayrimenkulün kullanım veya ondan istifade etme haklarını kısıtlayacağından değerini olumsuz etkileyecektir. Aynı gayrimenkulün tam mülkiyet durumundaki değeri ile kısmi mülkiyet durumundaki değeri birbirinden farklı olacaktır. 

Gayrimenkulün konu olduğu bir alışverişte, satıcıyla alıcı bir araya gelirler. Alıcı almaya razı, satıcı ise istekli bir satıcıdır. Fiyat, talebi temsil eden alıcılarla arzı temsil eden satıcıların karşı karşıya gelmeleriyle meydana gelir. Alıcı ile satıcı daha karşılaşmadan önce fiyatının ne olabileceği hakkında bir fikre sahiptir. Bu bilgiden pazarlık ortaya çıkar ve uzlaşma sağlanırsa alım gerçekleşir.

Görüleceği üzere, fiyat mal sahibini belirlediği bir miktarı ifade ederken, ‘değer’ değerleme uzmanı tarafından mülkün tüm özellikleri dikkate alınarak işin matematiği vasıtasıyla belirlenen bir parasal değeri ifade etmektedir.

Günümüzde genellikle ikisi birbirine karıştırılır. 

Peki, bir gayrimenkul alımında hangisi etkindir ve doğru kabul edilmelidir?

Yasal olarak gayrimenkul ile ilgili işlemlerde elbette değer bir anlam ifade etmektedir. Bugün hiçbir kredi kuruluşu, teminata konu bir gayrimenkulü değerleme uzmanı tarafından yapılan değerleme raporu olmadan işleme almaz kredilendirmezken piyasadaki alım ve satımlarda hâlâ satıcı etkin piyasa olduğundan mal sahibinin mülküne belirlediği fiyat üzerinden işlem yapılmaktadır. Aslında tüm mülkler için de aynı şeyi söylemek zordur. Özellik arz eden mülkler veya kıymetli mülkler satış işlemlerinde değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlar, mal sahibince talep edilen fiyatın realitesini görmek açısından potansiyel alıcı tarafından talep edilmektedir. Örneğin 150 milyon USD’ye satışa konu bir mülkün alıcısı, bu fiyattaki sapmanın bir uzmanın görüşüne bağlanmasını isteyecektir veya hangi gerekçelerle bu fiyatın istendiğini öğrenmek isteyecektir. 

Peki, kaç çeşit değer vardır? 

Bir gayrimenkul için birçok değer kavramı vardır.

-Adil piyasa değeri,

-Acele satış değeri,

-Kullanım değeri,

-Bilanço değeri,

-Tasfiye değeri,

-Vergi değeri,

-Yatırım değeri vb.

Peki, bu kadar çok değer tanımından hangisi fiyata işaret eder? 

Adil piyasa değeri ile fiyat örtüşürse, satışlarda hem satış süreci öngörülen süre olacak hem de alıcı ve satıcı adaletli bir noktada bulaşacaklardır. Yani değerleme uzmanı tarafından belirlenen ‘’Adil Piyasa Değer’inin ‘’ gayrimenkulün satış fiyatı olması arzu edilir. Ancak genellikle fiyat değerden yüksek olmaktadır. Bu durumda gayrimenkulün satış hızını olumsuz etkilemektedir.