Ülkemizin içinde bulunduğu coğrafi konumu sebebiyle bir deprem kuşağında olduğu gerçeği 06.02.2023 Hatay ve çevre illerinde gerçekleşen deprem ile bir kez daha bizlere kendini acı bir şekilde gösterdi.
Depremlerin yıkıcı gücü, zamanında hiçbir bilimsel inceleme olmaksızın gelişi güzel yapılmış yapılar ile daha da katlanmış ve binlerce canın yok olması ve telafisi çok güç ve hatta imkânsız zararların meydana gelmesi ile neticelenmiştir.
Kanun koyucu, depremin bu yıkıcı etkisini en aza indirmek, deprem riski taşıyan alanlardaki yapıların hızlı bir şekilde depreme dayanıklı olarak dönüştürülmesi amacıyla “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkına Kanunu “ 31.05.2012 tarihindeki yürürlüğe alarak somut bir adım atmıştır.
Bu kanunun yürürlüğe girmesi ile riskli yapılar ve riskli alanlardaki olası deprem etkileri en aza indirgenmeye çalışılmış ise de bir kısım mülkiyet sorunlarını da beraberinde getirmiş, aynı taşınmaz üzerinde yer alan onlarca, yüzlerce ve hatta binlerce hissedarı da karşı karşıya bırakmıştır. Tüm bu hissedarların aynı fikirde olmasını beklemek mümkün olmayacağı için işbu kanun çerçevesinde alınacak dönüşüm kararlarında aranacak hisse oranlarında bir sınır getirilmiştir.
Mevcut kanunun ilk yürürlük halinde dönüşümün yapılacağı taşınmaz üzerindeki hisse oranında 2/3 çoğunluk kararı ile dönüşüm kararı alınabilmesi mümkün iken, hissedarların işbu 2/3 çoğunluğu sağlayabilmeleri dahi uygulamada büyük bir sorun oluşturmuş ve kentsel dönüşüm çalışmalarını büyük oranda sekteye uğratmıştır. Bu sebepledir ki kanun koyucu bu hususta bir adım daha atma gereksinimi duymuş ve 07.11.2023 tarihinde işbu kanun maddesinde değişikliği gitmiştir. Yapılan bu değişiklik ile aranan 2/3 çoğunluk oranı, hissedarların salt çoğunluğu (%50+1) olacak şekilde değiştirilmiştir. Kanunun 6. Maddesindeki ilgili kısım şu şekilde yürürlüğe girmiştir;
“…Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. (Ek cümleler:7/11/2023-7471/10 md.)…”
Böylelikle, hissedarların daha az bir çoğunluk ile daha hızlı karar alması ve riskli yapıların en hızlı şekilde dönüştürülmesi amaçlanmıştır.
Yine değinilmesi gereken bir diğer konu ise dönüşüm kararına katılmayan hissedarlarının paylarının ne olacağı hususudur. Bu konuda ilgili kanunun 6. maddesinde açık bir şekilde düzenlenmiştir.
“…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.)…”
Yapılan bu düzenleme ile anlaşma sağlamayan hissedarların, hisselerinin belirlenen karşılığını ödenmek suretiyle hissedarlıkları sona erdirilecektir.
Ne var ki bu uygulamanın birçok hukuki problemi de beraberinde getireceği açıktır. Özellikle satışa çıkarılacak hisse bedelinin belirlenmesi hususunda idare ile hissedarlar karşı karşıya kalacak, bunun çözümü de Mahkemelerce gerçekleşecektir. Sonuç itibari ile mülkiyet hakkı anayasal bir hak olup, korunması gerektiği hususunda da bir tereddüt bulunmamaktadır.
